No es la primera vez que en nuestra función como Peritos, observamos lesiones que no  corresponden a vicios de Proyecto, Dirección o Ejecución de Obra.

Observamos con cierta frecuencia lesiones cuya causa última es la falta de mantenimiento. Ejemplo de ello, muy característico, es la aparición de manchas por filtración (=goteras) producidas por rebose de canalones cuyas salidas a las bajantes se encuentran obturadas por hojas u otros elementos. Esos canalones no se han limpiado ni mantenido durante años.

Pero por desgracia, estos daños acaban generando demandas contra los AgentesTodas las entradas de la Edificación, y situaciones que al final perjudican a todos los intervinientes.

Lógicamente, si un edificio requiere mantenimiento, debe existir información suficiente para el Usuario final en lo relativo a que operaciones y con que frecuencia debe realizarlas para mantener el edificio en correctas condiciones. Y ese documento, se haya en el Libro del Edificio.

El Artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece que una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación en su caso de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de la obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.
A dicha documentación se le adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.
Toda la documentación a que hace referencia el Artículo 7 constituye el Libro del Edificio y será entregado a los usuarios finales del edificio.

Por tanto, a través del Libro del Edificio queda recogido documentalmente, además de la identificación de los agentes que han intervenido y la fecha de inicio de los plazos de su responsabilidad, las obligaciones de mantenimiento por parte de los usuarios.

De la misma forma, un Libro del Edificio completo y claro permite que en el momento de determinar las responsabilidades que se deriven del proceso constructivo puedan señalarse por las partes implicadas las patologías que son total o parcialmente imputables a la negligencia del usuario en el cumplimiento de sus obligaciones de mantenimiento y conservación del inmueble.

De hecho, ya empieza a reflejarse en la jurisprudencia esta circinstancia.

Reproducimos a continuación un extracto de Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 17ª de 16-5-2011 en la que se evitó la condena de los reclamados a partir, precisamente, del contenido acreditado del Libro del Edificio:

“Así las cosas, resulta también probado que en el Libro del Edificio (acompañado como doc. num. 5 de la contestación I. y num. 7 de la de D.) se establece que los elementos pintados, como lo son las persianas, deben repintarse periódicamente y cada dos o tres años. Los peritos, en general, se muestran conformes tanto con la necesidad de esta actuación como con la periodicidad señalada, actuación que, repetimos, nunca se ha llevado a cabo por la Comunidad de Propietarios.”